Куда движется рынок недвижимости?

10 апреля на площадке бизнес-центра «Маяк» состоялся круглый стол с игроками рынка жилой недвижимости в регионе. Организатором проекта выступил «Бизнес-журнал. Кузбасс».

Что сегодня определяет спрос на жилую недвижимость? Где совпадают интересы покупателя и девелопера? Какие антикризисные инструменты нужны строительной отрасли?

Всё это обсуждали на мероприятии собственники и руководители компаний-застройщиков, представители банковской сферы, агентств недвижимости, а также специалисты Кузбасской торгово-промышленной палаты.

МЕТРЫ И РУБЛИ

Объёмы жилищного строительства в Кемеровской области в течение последних десяти лет остаются достаточно стабильными. Они колеблются в интервале от 1 до 1,1 млн квадратных метров. За первый квартал 2017 года в эксплуатацию введено 238,931 тыс. кв. м жилья. Это на 19,3% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Падение оказалось больше среднероссийских показателей. Так, по данным Росстата, объём ввода жилья в стране в I квартале 2017 года сократился на 15,8%. Значительно снизились и финансовые возможности кузбассовцев: по данным Кемеровостата, реальные располагаемые расходы населения региона по итогам 2016 года снизились на 11,1% по отношению к 2015 году. Общая же площадь жилого фонда Кемеровской области на 1 января 2016 года составила 64,5 млн кв. м (увеличение за 2015 год — 1%). В среднем в 2015 году на одного жителя приходилось 23,7 кв. м жилых помещений. На данный момент этот показатель составляет 24 кв. м.

КЛЮЧЕВЫЕ ИГРОКИ

Тройка лидеров Кемеровской области по объёму текущего строительства по версии НОЗА: АСО «Промстрой» (189,626 тыс. кв. м, 104 место в общероссийском рейтинге), Холдинг «СДС» (103,347 тыс. кв. м, 228 место) и Фонд РЖС Кемеровской области (62,828 тыс. кв. м жилья, 383 позиция в общероссийском рейтинге).

Усилия Ассоциации строительных организаций «Промстрой» в 2016 году были сосредоточены на возведении малоэтажного жилья в городе-спутнике Кемерова — Лесной Поляне. Там компанией было построено 83,26 тыс. кв. м жилья — в 1,4 раза больше, чем в 2015 году (около 58 тыс. кв. м жилья). «Соответствующая динамика обусловлена тем, что данный объём жилья был заложен ещё пару лет назад, подошёл срок исполнения обязательств», — поясняют в АСО «Промстрой».

Холдинг СДС ведёт строительство в Кемерове на нескольких площадках. Это загородный клубный посёлок «Европейские провинции», ЖК «Семейный», ЖК «Кемерово–Сити» и ЖК «Восточный». Значительные объёмы строительства, указанные в рейтинге НОЗА, Холдинг «СДС» показал благодаря работе в Новосибирске, где выступает в качестве застройщика одного из жилых комплексов.
Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области продолжает активно застраивать микрорайон №68 в Ленинском районе Кемерова (ЖК «Томь»). На данный момент здесь введено в эксплуатацию 11 многоквартирных домов. Ещё 3 дома находятся в стадии строительства.

Летом 2017 года Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области приступит к освоению микрорайона №55 в Заводском районе, это территория бывшего Кемеровского высшего военного командного училища связи. Здесь будет возведено 16 домов общей площадью 214 тыс. кв.м.

ЖК «Томь» в 68-м микрорайоне Кемерова.
1-комнатную квартиру с отделкой под ключ здесь можно купить за 1 миллион 100 тысяч рублей. В рамках партнёрской акции с АИЖК величина процентной ставки составляет 7,75%.

frgs-ko.ru

ДИКТАТ СПРОСА

Кризисные тенденции в экономике и платёжеспособность населения сделали рынок жилой недвижимости в 2016 году не просто «покупательским», они спровоцировали диктат спроса над предложением. Нынешняя ситуация благоприятна именно для улучшения собственных жилищных условий при помощи заёмных средств. Перенасыщенность рынка и осторожность покупателей в значительной мере влияют на то, что резких движений в сфере купли-продажи жилой недвижимости ожидать не стоит. В тренде — спрос на малогабаритные одно— и двухкомнатные квартиры.

Сергей Кадочников, генеральный директор «Единой Строительной Компании», видит рынок жилья в Кемерове следующим образом:


— Среди покупателей недвижимости очень много тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия: из однокомнатной переехать в двухкомнатную квартиру, затем — в трёхкомнатную. Молодые семьи или те, кто приезжает в Кемерово из малых городов, большое жильё сразу не приобретают: сначала они осматриваются, потом покупают малогабаритную квартиру, а затем постепенно улучшают свои условия, расширяя жилплощадь.

 

ООО «Единая Строительная Компания» начала 
свою деятельность в г. Кемерово  в качестве застройщика  в 2014 году. За несколько лет компания стала весомым и узнаваемым игроком на рынке жилой недвижимости и заработала статус надёжного застройщика. Сейчас «Единая Строительная Компания» ведёт строительство уже известного кемеровчанам жилого комплекса «Крылья».

Более подробную информацию вы сможете найти на официальном сайте esk42.ru

В АСО «Промстрой» отмечают сокращение сделок в сегменте средней ценовой стоимости.

— Наша компания увеличила ввод жилья в прошлом году в том числе в связи с ростом спроса на таунхаусы, строительство которых мы возобновили в 2015 году. В результате за неполный год число жителей города-спутника Лесная Поляна увеличилось на четверть — с 10 до 12,5 тыс. человек. Говоря о спросе на жильё здесь, можно отметить, с одной стороны, его стабильность, с другой — изменение структуры спроса. Рынок индивидуального жилья не слишком динамичный, а в кризисные для экономики периоды он сжимается. Соответственно, часть клиентов, которые хотели иметь свой дом с земельным участком и были настроены приобрести коттедж, «переориентировалась» на таунхаусы. Компания «Промстрой» скорректировала своё предложение и разработала несколько проектных решений, предусмотрев как таунхаусы площадью от 80 кв. м, так и планировки на 270 кв. м.

Постоянно предлагая клиентам различные варианты жилья, в компании не отступают от своих основных правил.

— При любой ситуации на рынке мы не экономим на качестве строительных материалов. Напротив, улучшаем их, — говорит руководитель центров продаж АСО «Промстрой» Александр Савостьянов. — По-прежнему делаем акцент на комплексной застройке. Мы создаём для наших жителей комфортную инфраструктуру, чтобы качество жизни людей улучшалось. Кроме того, в этом году наша компания отметит 60-летие своей деятельности. Этот многолетний опыт для наших клиентов — гарантия соблюдения их прав, выполнения работ в срок.

ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГНОЗЫ

Основным инструментом для улучшения жилищных условий населения по-прежнему остаётся ипотечное кредитование.

Государственная программа поддержки ипотеки завершилась в начале этого года. I квартал 2017-го, по данным Минстроя, показал в связи с этим спад ипотеки. Однако ситуация заставила и застройщиков, и ключевые банки принять меры по стабилизации. Эти старания, по словам главы Минстроя Михаила Меня, дали свои плоды: уже в марте текущего года в целом в стране было выдано ипотечных кредитов на 150 млрд руб. — это на четверть больше уровня марта 2016-го.

Свою роль сыграло и то, что 24 марта Центробанк снизил ставку рефинансирования на 0,25% — до 9,75%. Тем не менее, представители банков полагают, что ожидать снижения ипотечных ставок ниже 10% годовых очень сложно.

— Наблюдается практически прямая зависимость между ставкой по ипотечным продуктам и ключевой ставкой, установленной Банком России, — уверена Светлана Смирнова, замдиректора по розничному бизнесу розничного филиала банка ВТБ в Кемерове. — Вряд ли процентная ставка по ипотеке опустится ниже ключевой, поэтому здесь всё будет зависеть от того, какую политику станет проводить главный денежно-кредитный институт нашей страны.

По мнению Сергея Кадочникова, вряд ли банки сейчас будут снижать ставки, а без этого увеличения продаж жилья через ипотеку ждать не приходится. Но и значительного снижения числа сделок ожидать также не стоит — потребность в улучшении жилищных условий у людей сохраняется. Что касается тенденций, то снижается средний чек жилья, покупатели стараются приобретать более бюджетный вариант. Плюс растёт количество ипотечных сделок на рынке вторичного жилья, поскольку цены на нём упали больше, чем на рынке новостроек, ведь застройщики ограничены себестоимостью строительства, а продавцы на «вторичке» могут демпинговать.

В этом году первыми в регионе о снижении ставок заявили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области и Сбербанк — даже не дожидаясь снижения ставки рефинансирования в конце марта. В начале марта стало известно, что АИЖК КО определило размер интервала ставок для кузбассовцев при покупке готового и строящегося жилья от 11,5% до 12% годовых. Дополнительный вычет в размере 0,25% был определён для семей с тремя детьми и для покупателей жилья в новостройках. Совместно с застройщиками АИЖК региона реализует программу «партнёрский вычет» — в соответствии с ней заёмщики могут оформить ипотеку от 8,5% годовых на весь срок кредитования. 

По мнению Станислава Лосева, начальника Центра ипотечного кредитования РОО «Кузбасский» Банк ВТБ24 (ПАО), на активность заёмщиков влияет не только понижение ставок:

— По прогнозу нашего банка, в 2017 году ипотечный рынок в целом по стране должен вырасти на 12%. При этом ставки сегодня — минимальные за последние четыре года. И, на мой взгляд, нужно связывать продажи недвижимости не столько с ипотечными ставками, сколько с доходами населения. Если у людей будут деньги на улучшение своих жилищных условий, на приобретение квартир для детей, то будет и строительство нового жилья. А как поведут себя ипотечные ставки в течение ближайших 3-5 лет, предсказать достаточно сложно. Сегодня есть тенденция к снижению. Причём если программа господдержки была направлена на стимулирование продаж новостроек и поддержку строительной отрасли, то сегодня ставки снижены и по вторичному жилью. Спрос здесь начинает превышать предложение. Это говорит о том, что в ближайшее время стоит ожидать роста цен на вторичном рынке.

НАДЕЖНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК

По итогам прошлого года АСО «Промстрой» стала единственной в Кузбассе строительной компанией, награждённой Золотым Знаком «Надёжный застройщик России-2016». В рамках проекта были проверены 2600 строительных компаний на всей территории страны на предмет соблюдения застройщиками законных прав и интересов участников долевого строительства. Отбор прошли всего 289 компаний.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Банки стараются вводить различные преференции — как для застройщиков, так и для заёмщиков, чтобы как минимум поддержать объёмы ипотечного кредитования на текущем уровне.

— Если клиент приобретает объект недвижимости у аккредитованного застройщика, то скидка для застройщика составляет 0,5%, либо же за использование сервиса электронной регистрации, — говорит Татьяна Каньшина, директор Управления по работе с партнёрами Кемеровского отделения ПАО «Сбербанк». — Этот сервис даёт возможность серьёзно снизить ставку, но он ориентирован только на застройщиков, на их поддержку.

— Зная о том, что в этом году госпрограмма субсидирования процентных ставок по ипотеке в новостройках прекратит своё действие, ещё в IV квартале прошлого года руководство банка ВТБ выработало стратегию в части корректировки процентных ставок в 2017 году. Сейчас базовая ставка в новостройках в ВТБ составляет от 11,4% годовых, а на вторичном рынке — 11,75% годовых, —
рассказала Светлана Смирнова. — Кроме того, в банке запущена программа эффективного взаимодействия с партнёрами на рынке недвижимости —
застройщиками и риелторами — «БМ Партнёр». Эта программа существенно облегчает процедуру подачи клиентом документов на ипотечный кредит. Большинство наших будущих заёмщиков приходит к нам именно от партнёров банка, — люди перед покупкой предпочитают увидеть и «потрогать» будущее жильё. Программа «БМ Партнёр» позволяет получать от партнёров через дистанционные каналы пакет документов, который мы стараемся рассмотреть день в день и дать максимально оперативно обратную связь с решением о выдаче кредита. Также программа даёт возможность клиенту снизить процентную ставку по предоставляемому ипотечному кредиту на 0,15 процентных пункта. В помощь нашим заёмщикам действует специальная акция «Больше метров — меньше ставка» на приобретение самых востребованных вариантов жилья: одно– и двухкомнатных квартир. Её суть в том, что если клиент берёт ипотечный кредит на квартиру более 65 кв. м, то ставка по нему идёт уже от 10,4% годовых на новостройки, на вторичное жильё — от 10,75%.


РЕГИОНАЛЬНАЯ СПЕЦИФИКА

Ещё один фактор, который способствует наращиванию портфеля ипотечных продуктов, связан с миграцией. По словам представителей банковской сферы, сегодня жители региона стали активнее брать ипотечные кредиты под миграцию в другие регионы. Клиенты предпочитают покупать недвижимость в Новосибирске, Краснодаре, Сочи, Красноярске, Санкт-Петербурге и Москве.


 — Снижение ставки по кредитам на квартиры большой площади увеличило спрос на них, — подтверждает Станислав Лосев. — В 2015 году все ужали свои потребности, спрос был в большей степени ориентирован на малоформатное жильё. Сейчас люди стараются брать жильё большей площади — для проживания, при этом вносить меньший процент по кредиту. Тенденция вложить последние средства в недвижимость, чтобы они не пропали, сейчас постепенно сменяется тенденцией улучшить собственные жилищные условия. И акция, которую мы запустили, это как раз показала — мы не ожидали такого эффекта, большого количества людей, желающих приобрести квартиры площадью свыше 65 кв.м.

На определённые преференции можно рассчитывать и в сфере страхования. Несмотря на то, что избежать страхования как такового при ипотечном кредитовании невозможно, есть шанс снизить с помощью этого продукта процентную ставку.

— Мы предлагаем на выбор базовые страховые продукты: страхование жизни и страхование от потери работы, — рассказывает Екатерина Саяпина, заместитель управляющего Кемеровским отделением ПАО «Сбербанк». — Это добровольные услуги, и если клиент соглашается на такое страхование, то ставка по его кредиту снижается на 1%.

Также банки активно позиционируют услугу перекредитования. Минимальная процентная ставка для заёмщиков, воспользовавшихся этой программой, стартует с 10,5%.

В целом участники круглого стола, организованного изданием «Бизнес-журнал. Кузбасс», пришли к выводу, что в течение 2017 года на территории области не стоит ожидать серьёзных изменений в сфере жилой недвижимости. По мнению представителей банковской сферы, если ситуация с доходами населения улучшится, то возможен некоторый рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья. До такой же степени, чтобы застройщики начали наращивать стоимость «квадрата», доходы населения явно не дорастут. В целом же ситуация, по мнению кузбасских экспертов рынка недвижимости, способствует тому, чтобы выдержать спрогнозированный 12-процентный рост ипотеки в этом году.